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Les 5 produits de défiscalisation


La défiscalisation, quelles sont les principales solutions ?

Il existe plusieurs solutions défiscalisantes également connues sous le terme d'investissements défiscalisés ou dispositifs de défiscalisation, permettant aux contribuables de réduire leur pression fiscale.

Voici 5 solutions de défiscalisation :

1. La loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière en France, mis en place le 1er septembre 2014, dans le but d'encourager l'investissement locatif dans des logements neufs ou en état futur d'achèvement. Elle a été prolongée jusqu'au 31 décembre 2024.

Voici les principes de la loi Pinel :

  • Pour bénéficier de la réduction d'impôt, l'investisseur doit acheter un logement neuf ou en cours de construction, ou encore acheter un bien en état futur d'achèvement (VEFA).
     
  • Le bien immobilier doit être situé dans des zones définies en fonction des besoins de logements et de la tension du marché locatif.
     
  • Les zones sont classées en A, A bis, B1, B2 et C, avec des réductions d'impôt variables en fonction de la zone.
     
  • L'investisseur doit s'engager à louer le logement en tant que résidence principale du locataire pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans.
     

L’article 168 de la loi de finances pour 2021 modifie les taux de manière dégressive à compter du 1er janvier 2023, selon la durée d'engagement de location : Six ans : 10,5 % en 2023, 9 % en 2024. Neuf ans : 15 % en 2023, 12 % en 2024. Douze ans : 17,5 % en 2023, 14 % en 2024.

La loi Pinel impose des plafonds de loyers à respecter, ainsi que des plafonds de ressources pour les locataires. Ces plafonds varient en fonction de la zone géographique du logement et de la composition du foyer du locataire.

Pour pouvoir bénéficier de la loi Pinel, l'investisseur doit être résident fiscal français et acquérir un logement neuf ou en VEFA entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024, tout en respectant les engagements de location et les plafonds prévus par la loi.

Notre avis sur la loi Pinel :

Ce dispositif a permis à de nombreux investisseurs de défiscaliser une partie de leurs revenus. En revanche, les revenus générés par la location d’un bien loué en nu engendrent des revenus fonciers. Ces revenus fonciers sont fiscalisés à hauteur de votre tranche marginale d’imposition (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%) plus les prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17,2%. Ce dispositif vient donc effacer une partie d’impôt sur le revenu pour rajouter de l’impôt foncier. 

Ce logement acheté neuf ou en VEFA vous coûtera plus cher qu’un logement ayant quelques années. Certes, il n’y aura pas de gros travaux durant une dizaine d’années et les frais de notaire sont réduits mais cela ne vient pas compenser la surfacturation du logement. Et enfin, les loyers sont plafonnés ce qui va mécaniquement plafonner votre rentabilité.

Si toutefois, la loi Pinel est la seule possibilité pour vous d’arriver à défiscaliser, choisissez un emplacement que vous connaissez dans une ville que vous connaissez.

Ce dispositif arrive à son terme en 2024, donc si vous souhaitez investir, faites-le maintenant.

Nous restons disponibles pour vous aider à simuler cet investissement.

2. La loi Malraux

C’est un dispositif de défiscalisation destiné à encourager la rénovation et la préservation du patrimoine architectural dans les secteurs sauvegardés et les quartiers anciens dégradés des villes françaises. Elle a été instaurée en 1962 par le ministre de la Culture André Malraux, d'où son nom.

Voici les principes de la loi Malraux :

  • La loi Malraux concerne les logements situés dans les secteurs sauvegardés, qui sont des quartiers présentant un intérêt historique, architectural ou culturel, ou les quartiers anciens dégradés, qui nécessitent une réhabilitation urbaine.
     
  • Pour bénéficier de la défiscalisation, l'investisseur doit entreprendre des travaux de rénovation et de restauration sur le bien immobilier. Ces travaux doivent être supervisés par un architecte des bâtiments de France et doivent respecter les règles de préservation du patrimoine.
     

Comment sont calculés les avantages fiscaux :

Les avantages fiscaux de la loi Malraux sont calculés sur le montant des travaux de rénovation et s'appliquent sur le revenu global du propriétaire, dans la limite d'un plafond de dépenses :

  • Pour les biens situés dans les secteurs sauvegardés : la réduction d'impôt est de 30 % des dépenses de travaux répartis sur 4 années consécutives. Le plafond des dépenses pris en compte pour le calcul de la réduction d'impôt est de 400 000 € sur une période de 4 ans.
     
  • Pour les biens situés dans les quartiers anciens dégradés : la réduction d'impôt est de 22 % des dépenses de travaux répartis sur 4 années consécutives. Le plafond des dépenses pris en compte pour le calcul de la réduction d'impôt est de 200 000 € sur une période de 4 ans.

Comme tout avantage fiscal, il y a une contrepartie. Le propriétaire s'engage à louer le bien rénové pendant une durée minimale de 9 ans, en tant que résidence principale du locataire. Pendant cette période, il doit respecter les plafonds de loyers fixés par la réglementation.

 

Il est important de noter que la loi Malraux est soumise à des contraintes particulières en matière de préservation du patrimoine architectural, ce qui peut rendre les travaux complexes et coûteux.

Notre avis sur la loi Malraux :

La loi Malraux permet un montant de défiscalisation important ce qui en fait un produit attirant. En revanche, attention à ne pas succomber aux chants des sirènes de la défiscalisation. Comme pour la loi Pinel, il y a des inconvénients. Le premier étant le montant des travaux souvent très élevés par rapport au prix du foncier. Ce montant ne sera souvent pas récupérable lors de la revente de ce bien. Un horizon de plus de 15 ans est conseillé dans ce genre d’investissement.

Comme pour la loi Pinel, il génère des revenus fonciers qui viennent s’ajouter à votre revenu fiscal de référence.

Il s’adresse aux personnes passionnées de patrimoine et d’histoire et ayant un montant important à défiscaliser avec un horizon de placement très long terme.

3. La loi Girardin

C’est un dispositif de défiscalisation, créé pour soutenir l'investissement dans les départements et collectivités d'outre-mer (DOM-COM). Elle a pour objectif de favoriser le développement économique de ces territoires en encourageant les investissements dans certains secteurs d'activité.

Il existe deux volets principaux de la loi Girardin : la loi Girardin Industriel et la loi Girardin Immobilier.

Loi Girardin Industriel :

Ce dispositif vise à soutenir le financement de l'investissement productif en outre-mer. Les investisseurs peuvent souscrire au capital de sociétés qui réalisent des investissements dans des secteurs spécifiques, tels que l'industrie, l'agriculture, l'énergie renouvelable, la production d'énergie, le logement social, etc.

 

Les investisseurs bénéficient d'une réduction d'impôt proportionnelle au montant de leur investissement. La réduction d'impôt peut atteindre jusqu'à 110 % de l'investissement en fonction de la nature du projet et de la localisation en outre-mer.

Les investisseurs doivent conserver leurs parts dans la société pendant une durée déterminée, généralement de 5 ou 6 ans. En cas de non-respect de cet engagement, l'avantage fiscal peut être remis en cause.

Loi Girardin Immobilier :

Principe : Ce volet concerne l'investissement dans l'immobilier locatif neuf ou en état futur d'achèvement dans les départements d'outre-mer. Il a pour but de stimuler la construction de logements locatifs sociaux ou intermédiaires dans ces régions.

 

Avantages fiscaux : Les investisseurs bénéficient d'une réduction d'impôt calculée en fonction de la durée d'engagement de location du bien immobilier :

  • Pour un engagement de location de 5 ans : la réduction d'impôt est de 40 % de l'investissement.
  • Pour un engagement de location de 6 ans : la réduction d'impôt est de 50 % de l'investissement.
  • Pour un engagement de location de 9 ans : la réduction d'impôt est de 60 % de l'investissement.
  • Pour un engagement de location de 12 ans : la réduction d'impôt est de 70 % de l'investissement.
  • Engagement : Les investisseurs doivent s'engager à louer le bien en tant que résidence principale du locataire, dans le respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires fixés par la réglementation.

Il est essentiel de noter que la loi Girardin est soumise à des règles spécifiques et que les avantages fiscaux peuvent être soumis à des plafonds et des conditions particulières.

Notre avis sur la loi Girardin :

La loi Girardin est un des seuls outils de défiscalisation que nous utilisons. Cela pour plusieurs raisons : Il est peu contraignant, le retour sur investissement se fait 18 mois plus tard, il est renouvelable chaque année et le risque reste limité si toutes les assurances sont présentes.

Pour plus de détail sur cet investissement, vous pouvez retrouver notre article dédié au Girardin industriel ici.

4. Plan épargne retraite

Le Plan d'Épargne Retraite (PER) est un produit d'épargne-retraite introduit en France par la loi PACTE (Plan d'Action pour la Croissance et la Transformation des Entreprises) en octobre 2019. Il vise à encourager l'épargne à long terme en vue de la retraite, en remplaçant progressivement d'autres produits d'épargne-retraite existants tels que le Perp (Plan d'Épargne Retraite Populaire) et le Madelin.

 

Le PER est accessible aux particuliers, mais aussi aux travailleurs non-salariés (TNS), aux indépendants et aux salariés. Il peut être souscrit individuellement ou collectivement par le biais d'une entreprise pour ses salariés.

Le PER se décline en trois catégories :

  • Le PER individuel (PERIN) : Ouvert à tous les particuliers, salariés et non-salariés, permettant une épargne individuelle.
  • Le PER collectif (PERCOL) : Proposé par les employeurs pour leurs salariés, il peut être obligatoire ou facultatif.
  • Le PER obligatoire (PEROB) : Réservé aux salariés pour lesquels l'entreprise a mis en place un régime de retraite supplémentaire obligatoire.

Déduction fiscale des versements : Les versements effectués sur le PER individuel ou collectif sont déductibles du revenu imposable, permettant ainsi une réduction de l'impôt sur le revenu.

Les gains réalisés au sein du PER sont exonérés d'impôt sur le revenu tant que les sommes restent investies dans le plan.

Lors du départ à la retraite, l'adhérent peut choisir de percevoir une rente viagère ou de réaliser un rachat partiel ou total en capital. Cela permet de moduler en fonction de sa tranche marginale d’imposition.

L'adhérent a le choix entre différentes options de gestion : gestion pilotée (par des professionnels), gestion libre (choix d'actifs et de supports d'investissement) ou gestion profilée (combinaison de gestion pilotée et libre) et la gestion à horizon qui permet un ajustement automatique entre l’âge et le risque pris à travers les fonds.

 

Le PER est transférable d'un établissement financier à un autre, ce qui permet à l'adhérent de changer de banque ou d'assureur sans perdre les avantages fiscaux acquis.

 

Dans certains cas, il est possible de réaliser un rachat anticipé du PER (par exemple, pour l'achat d'une résidence principale, en cas d'invalidité, de décès du conjoint, etc.). Cependant, ces rachats anticipés sont soumis à des conditions spécifiques et entraînent généralement une imposition.

 

Il est important de noter que le PER est un produit d'épargne long terme et que les sommes investies sont bloquées jusqu'à la retraite, sauf cas exceptionnels. Avant de souscrire à un PER, il est essentiel de bien comprendre les spécificités du produit et de prendre en compte son profil financier et ses objectifs de retraite.

Notre avis sur le PER :

Le plan épargne retraite doit, avant tout, être un produit d’épargne permettant de se créer un complément de retraite. La défiscalisation au moment des versements doit être une cerise sur le gâteau et non la motivation première. Si malgré tout votre motivation est de défiscaliser, assurez-vous d’avoir une tranche marginale d’imposition élevée (41% ou 45%) afin de pouvoir avoir un levier fiscal au moment de la sortie et donc de la fiscalisation de vos revenus générés.

5. Le PEA (Plan d’Épargne en Action)

Le plan d’épargne en action n’est pas une solution défiscalisante en soi. En revanche, il permet une fiscalité plus favorable lors de la sortie après une certaine durée de détention.

C’est un produit d'épargne financière, destiné à encourager les investissements en actions et titres assimilés. Il a été instauré en 1992 pour favoriser le financement de l'économie et permettre aux particuliers de bénéficier d'une fiscalité avantageuse sur leurs investissements en actions.

Le PEA permet d'investir dans des actions de sociétés cotées sur des marchés européens (Euronext Paris, Euronext Amsterdam, Euronext Bruxelles, etc.) et dans des parts d'OPCVM (Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières) dont au moins 75 % des actifs sont investis en actions éligibles.

Le plan d’épargne en action n’est pas une solution défiscalisante en soi. En revanche, il permet une fiscalité plus favorable lors de la sortie après une certaine durée de détention.

C’est un produit d'épargne financière, destiné à encourager les investissements en actions et titres assimilés. Il a été instauré en 1992 pour favoriser le financement de l'économie et permettre aux particuliers de bénéficier d'une fiscalité avantageuse sur leurs investissements en actions.

Le PEA permet d'investir dans des actions de sociétés cotées sur des marchés européens (Euronext Paris, Euronext Amsterdam, Euronext Bruxelles, etc.) et dans des parts d'OPCVM (Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières) dont au moins 75 % des actifs sont investis en actions éligibles.

Avantages fiscaux :

  • Les gains réalisés au sein du PEA sont exonérés d'impôt sur le revenu, à condition que les retraits ne soient pas effectués avant 5 ans. Après 5 ans, les gains sont totalement exonérés d'impôt sur le revenu.

 

  • Les prélèvements sociaux : Depuis le 1er janvier 2018, les prélèvements sociaux sont prélevés chaque année sur les gains réalisés au sein du PEA, même avant 5 ans. Cependant, en cas de retrait après 5 ans, les prélèvements sociaux ne s'appliquent plus.

 

  • Le montant maximum que l'on peut verser sur un PEA est fixé à 150 000 € pour un PEA individuel et à 300 000 € pour un PEA joint (deux titulaires maximum). Les versements peuvent être libres ou programmés.

 

  • Le PEA doit être détenu pendant une durée minimale de 5 ans pour bénéficier de la fiscalité avantageuse. Cependant, il n'y a pas de limite de durée maximale, et il est possible de conserver un PEA indéfiniment.

 

  • Après 5 ans, il est possible d'effectuer des retraits partiels sans clôturer le PEA. Cependant, en cas de clôture avant 5 ans, les gains seront soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

 

  • Il est possible de transférer un PEA d'un établissement financier à un autre, tout en conservant son antériorité fiscale.

 

Le PEA est une enveloppe fiscale intéressante pour les investisseurs souhaitant investir dans les actions européennes à moyen ou long terme. Toutefois, il est important de noter que les investissements en actions comportent des risques de perte en capital, et il est conseillé de diversifier ses placements en fonction de son profil d'investisseur et de ses objectifs financiers.

 

Notre avis sur le PEA :

Le Plan Épargne en Action est un produit qui permet de diversifier son allocation globale. Il faut le voir plutôt comme un placement long terme afin de pouvoir réinvestir les dividendes et attendre l’augmentation des actions.

Faites appel à Montparnasse Gestion Privée

Vous l’aurez compris, chez Montparnasse Gestion Privéenous sommes peu friands des solutions de défiscalisations. Nous ne sommes pas fermés mais une étude approfondie de la situation et de l’investissement est nécessaire pour que vous ne soyez pas déçu.

Si vous avez des questions sur un investissement déjà effectué ou un projet d’investissement, n’hésitez pas à prendre rendez-vous.


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